管理会社の選び方

■良い管理会社を選ぶためには

良い管理会社を選ぶためには、地道に自分の足で探し出すことしか方法はありません。多くの店を周ってよく話を聞いていくのが一番の方法です。これは管理会社の選定だけではありません。物件購入に当たって、その地域の入居率や競合物件などのリサーチも兼ねています。この時点では管理について細かいことを聞き出す必要はありません。もし購入したらよろしくお願いします程度の挨拶で問題ありません。

しかし、その挨拶程度でも意外と分かることは沢山あります。たとえばファミリー物件の管理に長けている会社もあれば、学生や単身者向けを多く扱う会社もあります。デザイナーズ物件など家賃が高く、セレブ層向けの物件が得意な会社もあるでしょう。反対に低所得者層向けの安い物件を多く扱う会社もあります。これらは掲示してある物件情報を眺めていれば自然に分かります。

管理会社は購入した不動産を長期に渡って任せる大事なパートナーです。「この会社なら」と思える印象があるかどうかも大切です。店舗が乱雑であったり、スタッフの対応が悪かったりする管理会社には大切な不動産を任せることはできません。スタッフに覇気が感じられない、応対が雑、来店した人に椅子を進めない、など僅かな「？」を見逃さないようにしましょう。担当者と話をしてみると、相手と合う合わないを感じることもあると思います。ネガティブな人や、やる気が空回っている人ではビジネスパートナーとして不安があります。前向きで、やる気があり、はきはきとしていて、面倒見の良いそんな人であれば安心して物件を任せることもできると思います。

物件購入がいよいよ決まったら、印象のよかった管理会社をもう一度訪れてみましょう。そして今度は管理について詳しく聞いていきます。

まず必ず確認すべきなのが管理料です。相場は月額の賃料の5％ですが、一部屋あたり一律2000円という会社もありますし、賃料の10％というところもあります。またその割合も満室時想定額に5％なのか、実際の家賃に対して5％なのかを確認しなくてはいけません。何も言われなければ通常では満員想定で料金が請求されます。しかしこれには交渉の余地があります。たとえば、20世帯のアパートであれば15世帯未満の入居時には実際の入居世帯数で計算するようお願いするなどの方法です。この交渉をしなければ、空室分の管理費用まで支払わなければならず無駄な出費となってしまいます。物件購入時に空室が多い状況であれば、なおのこと交渉すべきです。

更に管理内容では巡回の頻度、共有部分や建物周辺の清掃、別料金となるサービスなどを細かく聞き、比較検討を行います。

■リフォームできるかどうか

管理会社を選ぶ上で、一番重要になるのがあなたの主導で物件のリフォームができるかどうかです。リフォームは利回りを上げるため、不動産経営の成功の鍵です。この主導権は管理会社に渡しては絶対にいけません。あなた自身が業者に発注しリフォームを行えるかどうか、必ず確認しましょう。

よく確認しないまま契約してしまい、のちのち特定の工務店との関連で自由にリフォームできないということがあります。これでは、安価にリフォームもできず自らの描く事業計画が大きく狂う要因となってしまいますから重要なポイントと言えるのです。